Nuevo seguro colectivo para condominios: qué deben saber administradores y comités

La nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria y la normativa emitida por la Comisión para el Mercado Financiero incorporan cambios relevantes en la forma en que los condominios deben contratar, mantener y administrar sus seguros de incendio.

Este cambio es especialmente importante para administradores, comités de administración y comunidades, porque obliga a revisar las pólizas vigentes, distinguir correctamente entre bienes comunes y unidades, y evaluar si las coberturas contratadas cumplen con las nuevas exigencias legales y regulatorias.

La base normativa se encuentra principalmente en el artículo 43 de la Ley N°21.442 y en la Norma de Carácter General N°556 de la CMF, que establece normas para seguros de condominios. La CMF también emitió la NCG N°557, que modifica la regulación aplicable a seguros asociados a créditos hipotecarios.

1. ¿Qué exige la Ley N°21.442?

El artículo 43 de la Ley N°21.442 establece que los condominios que contemplen destino habitacional en alguna de sus unidades deberán contratar y mantener vigente un seguro colectivo contra incendio.

Este seguro debe cubrir los daños que sufran los bienes e instalaciones comunes y debe otorgar opciones a los copropietarios para cubrir los daños que sufran sus respectivas unidades. La ley también contempla que puedan contratarse coberturas complementarias, tales como sismo o salida de mar, de acuerdo con lo que corresponda a cada caso.

2. ¿Cuál es el objetivo de la nueva regulación?

El objetivo de la regulación es ordenar la contratación del seguro de incendio en condominios bajo la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria.

Según la CMF, la nueva normativa regula la contratación, renovación y término del seguro contra incendio de condominios, considerando una póliza colectiva que cubra los bienes e instalaciones comunes y las unidades que se incorporen al seguro.

En términos prácticos, esto busca entregar mayor claridad sobre:

• qué bienes están asegurados;
• qué parte corresponde a bienes e instalaciones comunes;
• qué parte corresponde a unidades;
• quiénes son asegurados y beneficiarios;
• cómo se debe informar la cobertura a los copropietarios;
• cómo se relaciona esta póliza con los seguros asociados a créditos hipotecarios.

3. No se trata simplemente de cambiar de póliza

Es importante precisar que la nueva regulación no debe entenderse solo como el reemplazo comercial de una póliza por otra.

Lo que cambia es el marco bajo el cual deben estructurarse los seguros colectivos de incendio para condominios. Por eso, cada comunidad debe revisar si su póliza vigente se ajusta a las exigencias de la Ley N°21.442 y de la NCG N°556.

En caso de que una compañía de seguros deposite un nuevo condicionado general o modifique sus textos vigentes, será necesario revisar ese condicionado específico en el Depósito de Pólizas de la CMF antes de afirmar qué coberturas, exclusiones o condiciones particulares cambiaron.

4. Separación entre bienes comunes y unidades

Uno de los puntos centrales de la nueva regulación es la necesidad de distinguir entre:

Bienes e instalaciones comunes: corresponden a aquellos que forman parte del condominio y que deben estar cubiertos por el seguro colectivo contra incendio.

Unidades: corresponden a los inmuebles de dominio exclusivo de los copropietarios, que pueden incorporarse a la póliza colectiva mediante las opciones de cobertura que contemple el seguro.

Esta separación es relevante porque permite identificar con mayor claridad los montos asegurados, las coberturas y las responsabilidades de pago que corresponden al condominio y a cada copropietario.

5. Relación con seguros hipotecarios

La NCG N°557 modifica la regulación aplicable a los seguros asociados a créditos hipotecarios. La norma establece que la entidad crediticia estará obligada a aceptar, durante la vigencia del crédito hipotecario, una póliza individual o el seguro colectivo contratado por el condominio, siempre que se cumplan las condiciones exigidas por la regulación.

Esto es relevante para copropietarios que ya pagan seguros asociados a su crédito hipotecario, porque abre la posibilidad de revisar si la cobertura del condominio puede ser presentada ante la institución financiera.

Sin embargo, esto no significa que cualquier póliza de condominio reemplace automáticamente el seguro hipotecario. La póliza debe cumplir las condiciones aplicables y debe ser revisada por la entidad crediticia.

6. Indemnización en caso de daños parciales

La CMF informó que la nueva normativa incorpora la regla legal según la cual, tratándose de daños parciales que sufra una unidad cubierta por una póliza contratada con ocasión de una operación hipotecaria, el pago de la indemnización debe destinarse, en primer lugar, a la reparación del bien asegurado, y no al pago del saldo insoluto en favor del acreedor hipotecario.

Este punto es especialmente importante para administradores y comités, porque impacta la forma en que puede gestionarse un siniestro que afecte unidades aseguradas.

7. Información que debe recibir la comunidad

La NCG N°556 establece obligaciones de información respecto de las coberturas del seguro colectivo. En particular, la póliza debe permitir identificar los aspectos relevantes de la cobertura contratada, incluyendo materias aseguradas, montos asegurados, primas, deducibles, beneficiarios y demás condiciones aplicables.

Para una comunidad, esto implica que no basta con conocer el costo total del seguro. Administradores y comités deben revisar el detalle de la cobertura y asegurarse de que la información sea comprensible para los copropietarios.

8. Qué deben revisar administradores y comités

A partir de la nueva regulación, es recomendable que cada comunidad revise al menos los siguientes puntos:

• si la póliza vigente corresponde a un seguro colectivo contra incendio para condominios;
• si cubre los bienes e instalaciones comunes exigidos por la Ley N°21.442;
• si contempla opciones para que los copropietarios incorporen sus unidades;
• si separa adecuadamente bienes comunes y unidades;
• si identifica montos asegurados, deducibles, primas y beneficiarios;
• si permite entregar información clara a cada copropietario;
• si puede ser presentada ante entidades crediticias cuando existan créditos hipotecarios;
• si contempla coberturas complementarias contratadas por la comunidad, cuando corresponda;
• si el condicionado utilizado se encuentra depositado en la CMF conforme a la normativa aplicable.

9. Recomendación final

El nuevo marco regulatorio exige una revisión técnica de las pólizas de condominios. No basta con renovar automáticamente la póliza vigente ni comparar únicamente el precio.

Administradores y comités deberían solicitar a su corredor o compañía de seguros una revisión formal de la póliza actual, verificando su adecuación a la Ley N°21.442 y a las normas CMF aplicables.

El objetivo es contar con un seguro correctamente estructurado, con información clara para la comunidad y con coberturas alineadas con las nuevas exigencias legales.

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