🏢 Seguro de Espacios Comunes: la protección obligatoria que toda comunidad debe tener por ley

En Chile, toda comunidad de edificios o condominios tiene la obligación legal de contratar un seguro para sus espacios comunes. No es una recomendación: es una responsabilidad legal de la administración.

Este seguro no solo protege el patrimonio común, sino que también:

• Protege a los copropietarios

• Protege a la administración

• Protege al comité

• Y protege financieramente a toda la comunidad frente a incendios, sismos, daños por agua, accidentes y responsabilidad civil

⚖️ ¿Qué se entiende realmente por "espacios comunes"?

Muchas personas piensan que los espacios comunes son solo:

• Pasillos

• Hall de acceso

• Ascensores

• Estacionamientos

• Bodegas comunes

• Áreas verdes

Pero lo más importante de los espacios comunes es la estructura del edificio.

🧱 Por ley y por definición técnica, los muros estructurales, las losas, pilares, vigas y la estructura portante del edificio son parte de los espacios comunes.

Esto significa que:

• El corazón estructural del edificio es un bien común

• Y es precisamente lo más caro y crítico de reconstruir en caso de siniestro grave

Además, forman parte de los espacios comunes:

• Fachadas

• Techumbres

• Cajas de escala

• Salas de máquinas

• Salas eléctricas

• Portones

• Piscinas

• Sistemas comunes

• Y toda la infraestructura que soporta el funcionamiento del edificio

🔥 ¿Qué es realmente un Seguro de Espacios Comunes?

Es una póliza integral para comunidades y edificios que protege:

✅ La estructura del edificio (muros, losas, pilares, vigas)
✅ Las áreas y bienes comunes
✅ Las instalaciones generales
✅ La responsabilidad civil frente a terceros
✅ Y los gastos asociados a un siniestro

🧱 Principales riesgos que cubre este tipo de seguro

Un seguro moderno de espacios comunes normalmente protege frente a:

🔥 Daños materiales

• Incendio, rayo y explosión

• Sismo y sus consecuencias

• Daños por agua y rotura de cañerías

• Daños por viento, inundación y fenómenos de la naturaleza

• Daños por salida de mar, aluviones y deslizamientos

• Daños por explosión, colapso de edificio o combustión espontánea

• Daños por impacto de vehículos o aeronaves

• Daños por granizo, humo, quemadura o chamuscado

🛗 Equipos e instalaciones del edificio

Este tipo de pólizas suele poder cubrir:

• Ascensores y montacargas

• Bombas de agua

• Calderas

• Grupos electrógenos

• Sistemas eléctricos y electrónicos

• Portones automáticos

• Equipos de seguridad y control de accesos

💥 Gastos asociados a un siniestro

Una gran ventaja de este seguro es que no solo cubre el daño, sino también muchos de los costos derivados:

• Remoción de escombros

• Gastos de salvamento

• Gastos de extinción de incendio

• Reparaciones provisorias

• Gastos de obtención de permisos municipales

• Honorarios profesionales (ingenieros, arquitectos, etc.)

• Gastos de aceleración de obras

⚠️ Responsabilidad Civil: la parte más crítica del seguro

Uno de los mayores riesgos para una comunidad no es solo el daño al edificio, sino el daño a terceros.

Este seguro normalmente puede cubrir:

• Caídas de personas en espacios comunes

• Daños por desprendimientos de fachada

• Daños por filtraciones de agua

• Daños causados por ascensores, portones y equipos

• Daños por incendio o explosión a terceros

• Responsabilidad civil de la comunidad

• Responsabilidad civil del propietario del inmueble

💰 Un punto crítico: el monto asegurado y el riesgo de infraseguro

Aquí está uno de los errores más frecuentes y más graves en comunidades:

❌ Tener el edificio asegurado por un monto inferior a su valor real de reconstrucción.

Esto se llama infraseguro.

Y tiene consecuencias muy serias:

• En un siniestro parcial, la compañía no paga el 100% del daño

• Aplica la llamada regla proporcional

• Y una parte importante del costo termina siendo pagada por la comunidad

📌 No se debe asegurar por el valor comercial del edificio.
Se debe asegurar por su valor de reconstrucción: estructura, obras civiles, instalaciones, demoliciones, permisos, etc.

🧠 ¿Por qué es tan importante calcular bien ese valor?

Porque:

• La estructura (muros y losas) es lo más caro de reconstruir

• Los costos de construcción suben todos los años

• Muchos edificios llevan años sin actualizar su monto asegurado

• Y en un siniestro grande, la diferencia puede ser catastrófica para la comunidad

🚨 ¿Qué pasa si la comunidad no tiene seguro o lo tiene mal contratado?

• La administración queda expuesta legalmente

• El comité puede enfrentar responsabilidad civil

• Los copropietarios pueden recibir derrames extraordinarios muy altos

• Se generan conflictos internos

• Y en casos graves, riesgo patrimonial real para los propietarios

🧰 Asistencias para la comunidad: ayuda inmediata cuando más se necesita

Además de cubrir grandes siniestros como incendios o sismos, los seguros de espacios comunes modernos incluyen servicios de asistencia, que son especialmente útiles para resolver emergencias del día a día del edificio.

Estas asistencias permiten a la administración reaccionar rápido, evitar que un problema pequeño se transforme en un daño mayor y reducir conflictos con los residentes.

🔧 Principales asistencias que suelen incluir estos seguros

Dependiendo del programa contratado, un seguro de espacios comunes puede incluir, entre otras:

🚰 Asistencia de plomería

• Filtraciones de agua

• Rotura de cañerías

• Llaves de paso dañadas

• Fugas en redes comunes

👉 Fundamental para evitar daños estructurales y a departamentos.

⚡ Asistencia eléctrica

• Cortes de suministro en áreas comunes

• Cortocircuitos

• Problemas en tableros eléctricos comunes

• Riesgos de incendio por fallas eléctricas

🔐 Asistencia de cerrajería

• Apertura de puertas en recintos comunes

• Cambio de cerraduras en accesos, salas técnicas o áreas críticas

• Soluciones de emergencia por robos o vandalismo

🪟 Asistencia de vidriería

• Reposición o protección provisoria de vidrios rotos en accesos, halls o áreas comunes

• Medidas de seguridad temporales para evitar accidentes o ingresos no autorizados

🧹 Asistencia de limpieza de emergencia

• Limpieza posterior a inundaciones

• Limpieza tras pequeños incendios o siniestros menores

• Retiro de agua o residuos en espacios comunes

🚨 Asistencia de seguridad de emergencia

• Cierre provisorio de accesos dañados

• Protección temporal del edificio después de un siniestro

• Medidas básicas para evitar nuevos daños o intrusiones

🏢 ¿Por qué estas asistencias son tan importantes para una comunidad?

Porque:

• Evitan que pequeños problemas se transformen en grandes siniestros

• Permiten actuar inmediatamente, sin esperar aprobaciones largas

• Reducen el impacto operativo y el malestar de los residentes

• Protegen la estructura del edificio (muros, losas e instalaciones)

• Y ayudan a la administración a cumplir su rol de forma profesional

⚠️ Importante: las asistencias no reemplazan al seguro

Las asistencias sirven para:

✅ Contener emergencias
✅ Evitar agravamiento de daños
✅ Resolver problemas urgentes

Pero:

❌ No reemplazan la cobertura de daños materiales ni de responsabilidad civil
❌ Son un complemento operativo del seguro, no su sustituto

🧠 Recomendación clave para administraciones

No basta con "tener un seguro".
Es fundamental saber qué asistencias incluye, cómo se solicitan y en qué casos se pueden usar.

Muchas comunidades pagan seguros que casi nunca utilizan en su parte más práctica, simplemente porque nadie les explicó cómo funcionan estas asistencias.

🏢 Conclusión reforzada

Un buen Seguro de Espacios Comunes:

✅ Protege la estructura del edificio (muros y losas)
✅ Protege el patrimonio común
✅ Cubre grandes siniestros
✅ Cubre responsabilidad civil
✅ Y además entrega asistencias prácticas para el día a día de la comunidad

El Seguro de Espacios Comunes no es un trámite administrativo.
Es la protección estructural, legal y financiera del edificio completo.

Y además:

Es una obligación legal de la administración mantenerlo vigente y correctamente contratado.

• "¿Mi comunidad está bien asegurada y bien asistida?"

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En CL RES Corredores de Seguros ayudamos a:

• Administradores

• Comités

• Comunidades completas

A:

• Revisar si el edificio está correctamente asegurado

• Evaluar el valor real de reconstrucción

• Corregir problemas de infraseguro

• Y diseñar una protección adecuada y sostenible en el tiempo

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El edificio no se asegura por cumplir. Se asegura para poder reconstruirlo.